Оценить рыночную стоимость любого объекта недвижимости можно с помощью одного из трех подходов, которые используют профессиональные оценщики:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Каждый из трех подходов имеет свои специфические методики.

Доходный подход для оценки недвижимости

При доходном подходе производится оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на основании расчетов потенциального (ожидаемого) дохода от владения данной недвижимостью. Показатель доходности достаточно важен, так как с его помощью можно оценить стоимость недвижимости в зависимости от перспективы владения этим объектом в обозримом будущем.

Сегодня для оценки наиболее точной рыночной стоимости квартиры при продаже или покупке осуществляется независимая оценка недвижимости.

Данный подход к оценке недвижимости является наиболее популярным в современной оценочной практике.

При доходном подходе оценщики прибегают к следующим методикам: капитализация доходов и дисконтирование денежных потоков.

Метод капитализации заключается в определении отношения чистого дохода (без учета налогообложения) к ставке капитализации. Определение ставки капитализации осуществляет оценщик, основываясь на величине базовой ставки капитализации корректируя ее в соответствии с рисками.

К методу дисконтирования денежных потоков прибегают в том случаях, когда поступление денежных потоков неравномерно (то есть доход нестабилен) или используются различные коэффициенты ставки капитализации. Согласно методике дисконтирования рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой сумму дисконтированных доходов от аренды. В этом случае необходимо определение модели, которую будет иметь денежный поток, и прогнозирование инвестиций в объект недвижимости, а также всех расходов связанных с ней на выбранный временной отрезок. При этом ставку дисконтирования определяют, учитывая те же параметры, что и при методе капитализации.

Главный недостаток данного метода состоит в том, что прогнозирование будущих доходов от аренды и перепродажи недвижимости в будущем, осуществляется с помощью анализа целого ряда факторов, вследствие чего появляется некоторая погрешность, которую сложно точно оценить из-за того, что спрогнозировать состояние рынка недвижимости на длительный срок не представляется возможным.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на активах. Он необходим в тех случаях, когда осуществляется оценка отдельно стоящего здания, домовладения или предприятия. Итоговая рыночная стоимость будет равна сумме рыночной стоимости участка, на котором расположен объект недвижимости, и стоимости воспроизводства всех необходимых улучшений без учета износа объекта и стоимости обязательств. Иными словами рыночная стоимость объекта при затратном подходе будет напрямую зависеть от стоимости воспроизведения аналогичного недвижимого объекта.

Сравнительный подход оценки недвижимости

Сравнительный подход основывается на сравнении оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными ему объектами, цены которых известны. Если объекты имеют сходные с оцениваемым объектом недвижимости материальные, экономические, технические и другие характеристики, которые определяют его рыночную стоимость, признаются аналогами.